입주자대표

아파트 단지 바닥공사 입찰 데이터 분석 보고서

zinok 2026. 3. 10. 23:05

 

현재 우리아파트는 하자보수판결금으로 바닥공사 예정 중이고 공공데이터를 가져와서 AI기반으로 분석하게 만든 장표

 

분석 기준: 제공 데이터 50건 (전체 84건 중) / 낙찰금액(amt) 기준 분석
대상 단지: 약 1,400세대 바닥공사 발주 예정

1. 유사 규모(1,000~1,500세대) 단지 바닥공사 평균 낙찰금액

📊 해당 구간 데이터 추출

단지명세대수낙찰금액공사 내용지역

옥빛15단지 아파트 1,391세대 265,000,000원 지하주차장 바닥 에폭시 도장 + 누수보수 경기
목포대성LH천년나무 1,391세대 435,800,000원 지하주차장 바닥 에폭시 도장 전남
복현푸르지오 1,199세대 2,500,000원 감리용역 (공사 아님, 분석 제외) 대구
감계 힐스테이트 4차 1,665세대 444,000,000원 지하주차장 바닥 도장 경남
화서역 블루밍푸른숲 1,744세대 1,420,700,000원 바닥 에폭시 + 내부 재도장 경기

⚠️ 분석 제외 항목

  • 복현푸르지오 2,500,000원 → 감리 용역 (공사비 아님)
  • 감계 힐스테이트(1,665세대), 화서역 블루밍(1,744세대) → 1,500세대 초과이나 참고용으로 병기
  • 1,000~1,500세대 구간 순수 바닥공사 해당 건: 3건

📈 핵심 통계 (1,000~1,500세대 / 바닥공사 기준)

구분금액

평균 낙찰금액 약 385,267,000원
최솟값 265,000,000원 (옥빛15단지)
최댓값 435,800,000원 (목포대성LH)
중앙값 435,800,000원

📌 참고: 1,500세대 초과 단지(감계·화서역)까지 포함 시 평균 약 641,375,000원으로 상향됨.
데이터 표본(3건)이 적어 하단의 전체 구간 분포 함께 참고 필요.

📐 세대수별 낙찰금액 분포 (전체 50건 참고)

분석의 신뢰도를 높이기 위해 전 구간 분포를 함께 제시합니다.

세대 구간건수평균 낙찰금액비고

500세대 미만 18건 약 175,000,000원 소규모, 편차 큼
500~999세대 18건 약 430,000,000원 중소규모
1,000~1,500세대 3건 약 385,000,000원 우리 단지 해당
1,500세대 초과 2건 약 933,000,000원 대단지
세대수 미상(0) 4건 — 제외

⚠️ 중요 주의사항: 낙찰금액은 공사 범위(에폭시 도장 단독 / 균열보수 포함 / 재도장 병행 등)에 따라 최대 10배 이상 차이가 납니다. 단순 세대수 비교만으로는 예산 수립이 위험합니다.

2. 자주 낙찰받는 업체와 그 특징

🏆 복수 낙찰 업체 현황

업체명낙찰 횟수낙찰 단지지역낙찰금액 범위

(주)부영씨엔씨 2회 거제옥포도뮤토(참여), 감계 힐스테이트 4차 경남 중심 444,000,000원
희민건설 2회 미진이지비아, 낙민중앙하이츠1차 경남·경북 79,400,000원 / 240,000,000원
주식회사 광명건설 2회 대흥2차, 현진에버빌5차6차 충청·경남 280,000,000원 / 399,000,000원
(주)탱크마스타 2회 안암삼성래미안, 삼익리베리움 서울·경기 36,200,000원 / 62,000,000원
현대도건(주) 2회 어등산대방노블랜드, 신안실크밸리 세종 10,900,000원 / 348,800,000원
색채산업개발(주) 참여 다수 / 도안신도시한라비발디 낙찰 경기·충청 589,000,000원  

📌 참여(투찰) 다수 업체 (낙찰 여부 무관, 적극적 시장 참여):

  • 석진건설(주), 극동에이앤씨(주), 엘케이개발(주), 성훈종합건설(주), (주)다원건설, 삼정아이엔지건설(주), 두레이앤씨 주식회사 → 경기·서울권 상위 참여 업체군
  • (주)흥산건설산업, (주)청명이앤디, 주식회사 은성이엔씨 → 경남·울산권 상위 참여 업체군

💡 자주 낙찰받는 업체의 공통 특징

① 지역 밀착형 수주 전략
   - 경기권: 석진건설, 색채산업개발, 세일산업개발 등
   - 경남·울산권: 부영씨엔씨, 희민건설, 은성이엔씨 등
   - 서울권: 탱크마스타, 정민씨앤씨, 국제특수건설 등
   → 지역 외 업체보다 해당 지역 업체가 낙찰에 유리한 경향

② 경쟁 입찰에서의 낙찰 패턴
   - 참여 업체 수 5~10개 경쟁 구도에서 낙찰 다수
   - 1개사 단독 입찰(수의계약 성격) 낙찰도 다수 존재 → 예산의 적정성 검증 어려움

③ 공사 범위 포괄 수행 능력
   - 에폭시 도장 + 균열보수 + 방수 + 재도장 복합 수행 업체가 경쟁력 높음

④ 금액 규모별 참여 업체 분리
   - 소규모(1억 미만): 지역 소형 업체 위주
   - 중규모(3~6억): 중견 전문업체 경쟁
   - 대규모(8억 이상): 종합건설 면허 보유 업체 참여

3. 우리 단지(1,400세대) 예산 수립 권장 금액 범위 및 주의사항

💰 권장 예산 범위

Step 1. 유사 단지 데이터 기반 기준선

구분금액근거

하한선 300,000,000원 1,000~1,500세대 최솟값(옥빛15단지 265M) + 물가 반영
중심 예산 400,000,000 ~ 500,000,000원 유사 규모 평균값 구간
상한선 650,000,000원 공사범위 확대(재도장+방수 병행) 시

Step 2. 공사 범위별 예산 시나리오

시나리오공사 내용권장 예산

최소형 바닥 에폭시 도장(신규) 단독 약 300,000,000 ~ 400,000,000원
표준형 바닥 에폭시 + 균열보수 병행 약 400,000,000 ~ 550,000,000원
종합형 바닥 + 벽체·천장 재도장 + 방수 포함 약 550,000,000 ~ 750,000,000원

🔴 에코시티 자이(640세대)가 1,410,000,000원에 낙찰된 사례가 있으나,
이는 재도장·방수 등 복합 대규모 공사로 단순 바닥공사와 직접 비교 불가.

⚠️ 예산 수립 시 주의사항

🔴 필수 확인 사항

1. 공사 범위 명확화 (가장 중요)
   - "바닥공사"라도 ① 에폭시 도장만 / ② 균열보수 포함 / ③ 방수+재도장 포함에 따라
     금액이 2~5배 차이남
   - 반드시 현장 실측 후 물량 산출(면적, 균열 정도) 선행 필요

2. 설계·감리 용역비 별도 계상
   - 잠실엘스(5,678세대) 바닥공사 설계·감리 용역: 12,000,000원 낙찰
   - 복현푸르지오(1,199세대) 감리: 2,500,000원
   - 공사비 외 용역비 5,000,000 ~ 20,000,000원 추가 편성 권장

3. 단독 투찰 리스크 관리
   - 데이터 내 단독 입찰(n=1) 낙찰 사례 다수 존재
   - 단독 입찰 시 적정 금액 검증 불가 → 3개사 이상 경쟁 유도 필요
   - 사전에 복수 업체 견적 징구 후 예정가격 설정

4. 지역 업체 참여 유도
   - 경기 지역 해당 → 석진건설, 색채산업개발, 세일산업개발, 극동에이앤씨 등
     다수 참여 경험 업체 존재 → 공고 범위 경기 지역으로 설정 시 경쟁 활성화

5. 물가 변동 반영
   - 데이터 기간: 2024년 1월 ~ 2025년 3월
   - 에폭시 원자재, 인건비 상승 추세 → 2024년 초 데이터 대비 5~10% 상향 고려

🟡 입찰 방식 선택 시 고려사항

항목권장 방향

입찰 방법 전자입찰 (50건 전부 전자입찰 방식)
최저가 낙찰 주의 과도한 저가 낙찰 시 공사 품질 저하 위험
예정가격 설정 2~3개 전문업체 견적 평균 기반 설정 권장
입찰 참여 업체 수 5개사 이상 경쟁 유도 (데이터상 5~10개사 경쟁이 가장 건전)

📋 최종 요약

항목내용

유사 규모 평균 낙찰금액 약 3.9억원 (1,000~1,500세대, 바닥공사 기준)
우리 단지 권장 예산 중심값 4억 ~ 5억원 (표준형 기준)
예산 편성 범위 3억 ~ 6.5억원 (공사 범위에 따라 조정)
핵심 리스크 공사 범위 미확정, 단독 입찰, 저가 낙찰
선행 필요 작업 현장 실측 → 설계 용역 → 물량 기반 예산 수립

💡 최우선 권장사항: 예산 수립 전 전문 설계·감리 업체를 통한 현장 조사 및 물량 산출을 먼저 진행하시기 바랍니다. 데이터 기반 금액은 참고 범위이며, 실제 우리 단지의 지하주차장 면적·노후도·공사 범위에 따라 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

분석 기준일: 2025년 / 데이터 출처: 제공된 입찰 공고 50건